Terrenos rústicos para construir casas? Rx à oferta e preços dos solos

Stock de solos rústicos à venda em Lisboa e no Porto é reduzido e os preços são elevados, revela análise do idealista.

05 dez 2024 min de leitura

Há milhares de solos em Portugal que hoje servem apenas para a agricultura, pecuária e atividades florestais. São os chamados terrenos rústicos, onde legalmente não é permitida a construção de casas. Mas a recente alteração à lei dos solos implementada pelo Governo de Montenegro veio mudar esta realidade, abrindo a porta à conversão destes terrenos rústicos em lotes urbanos desde que sirvam para a construção de casas a preços acessíveis. Esta mudança legislativa, que visa ajudar a resolver o problema da habitação em Portugal, tem potencial para aumentar a oferta de terrenos à venda no país, que hoje é escassa e cara nos municípios de Lisboa e do Porto, de acordo com os dados do idealista/data.

A motivação do Executivo da AD por detrás destas alterações ao Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) é só uma: disponibilizar mais terrenos para a construção de casas, de forma a aumentar o número de habitações a preços acessíveis, destinadas para a classe média. Aliás, Castro Almeida, ministro Adjunto e da Coesão Territorial, acredita mesmo que “aumentar a oferta de terrenos de construção vai baixar os preços das casas”, ajudando a resolver a atual crise de acesso à habitação que assola o país.

“A falta de terrenos tem sido uma das principais causas do elevado custo da habitação", Castro Almeida, ministro Adjunto e da Coesão Territorial

Com esta nova lei dos solos, há terrenos rústicos que poderão, assim, ser reclassificados pelas autarquias e passarem a ser urbanos – o que antes não era possível. Mas há uma condição: terá de ser construída habitação nestes solos no prazo de, pelo menos, cinco anos. E 70% destas casas novas têm de ter preços acessíveis. Ou seja, a maioria dos fogos tem de ser destinada a:

habitação pública,
habitação a preços moderados,
ou arrendamento acessível.

Embora este seja um processo iniciado e conduzido pelos municípios, os donos dos terrenos rústicos podem tomar a iniciativa de contactar a autarquias e manifestar interesse em mudar a classificação dos solos rústicos para urbanos, disponibilizando, assim, mais espaços para construir habitação. Esta pode ser, aliás, uma opção para os proprietários dos quase 11.500 terrenos rústicos à venda no idealista nos últimos três meses terminados em outubro, de acordo com os dados do idealista/data. Descobre a localização e o preço destes terrenos rústicos à venda no dia em que se assinala o Dia Mundial do Solo.

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Terrenos rústicos à venda em Portugal: onde há mais?

Há terrenos rústicos à venda em praticamente todos os concelhos do país – em 304 dos 308 municípios -, e que podem servir para construir casas, se as autarquias assim o considerarem. No total, há 11.493 terrenos classificados como rústicos na base de dados do idealista, dos quais cerca de um terço se concentra nos distritos de Faro (1.444), Porto (1.250) e Aveiro (1.017). O distrito de Lisboa aparece em quarto lugar com 967 terrenos rústicos no mercado.

Mas analisando estes dados à lupa, verificamos que só os concelhos de Faro e Aveiro pertencem à lista de 21 municípios que possuem mais de 100 terrenos rústicos à venda no trimestre terminado em outubro – um ranking liderado pelos concelhos de Castelo Branco (435), Loulé (340), Santa Maria da Feira (290), Vila Nova de Gaia (257), Silves (203) e Sintra (201).

Já no município de Lisboa os solos rústicos para venda são escassos (há apenas 14), assim como no Porto (28). É precisamente a falta de terrenos nos grandes centros urbanos de Lisboa e do Porto que tem travado a construção de mais casas novas (e a preços acessíveis), podendo a solução nestas cidades passar pela construção em altura. “A falta de terrenos tem sido uma das principais causas do elevado custo da habitação", assume Castro Almeida.

Por outro lado, é nas ilhas portuguesas onde há menos oferta de solos rústicos para comprar – à exceção da ilha da Madeira, onde há 364, e da ilha de São Miguel, nos Açores (215). Mas esta não é uma realidade só das ilhas, uma vez que se contam 69 municípios do país que têm menos de 10 terrenos deste tipo para venda. Por exemplo, em Penedono (Viseu) foi registado apenas um terreno rústico disponível para mudar de dono neste período, tal como em Arronches e Monforte (ambos do distrito de Portalegre).

Oferta de terrenos rústicos à venda em Portugal

Dados dos últimos três meses terminados em outubro de 2024

Número de terrenos à venda
14355

Aguiar da Beira

Neste município há 5 terrenos rústicos à venda
Sem dados para Corvo, Barrancos, Manteigas e Mortágua
Fonte: idealista/data Descarregar estes dados Incorporar Descarregar imagemCriado com Datawrapper

Preços dos terrenos rústicos são dispares no país

Esta alteração à lei dos solos traz também novas oportunidades de negócio aos proprietários de terrenos rústicos: ou decidem avançar com a venda dos ativos tal como estão ou podem mesmo tomar a iniciativa de falar com as autarquias sobre a possibilidade de reclassificar o solo rústico para urbano. Se os terrenos passarem a ser urbanos destinando-se à construção de habitação acessível, os proprietários podem vendê-los com essa mais-valia, atraindo mais construtores e promotores imobiliários.

Agora, os terrenos classificados como rústicos pelos proprietários estão à venda em Portugal por preços bem dispares. No município de Lisboa, o preço por metro quadrado ascende a 1.500 euros. E em Almodôvar e em Mértola (Beja), o preço dos solos rústicos é de apenas 0,7 euros/m2, sendo este o valor mais baixo do país.

Regra geral, os municípios que têm terrenos rústicos à venda por valores mais elevados são aqueles que possuem baixa oferta e localizam-se em grandes centros urbanos (ou junto deles), bem como no litoral. É o caso de Lisboa, que possui apenas 14 solos deste tipo no mercado pelo preço mediano de 1.500 euros/m2. E também do Porto (28 terrenos e preço de 1.225 euros/m2), Amadora (12 terrenos e preço de 452 euros/m2), Almada (54 terrenos e preço de 310 euros/m2) e São João da Madeira (16 terrenos e preço de 268 euros/m2).

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Uma exceção é Vila Nova de Gaia: este é o quarto município que apresenta mais terrenos rústicos no mercado (257 no total). Mas também é um dos 18 concelhos que possui preços medianos de solos rústicos acima de 100 euros/m2 (em concreto, o metro quadrado em Gaia destes terrenos custa 105 euros). A proximidade ao centro urbano do Porto pode ajudar a explicar este elevado preço dos terrenos rústicos, uma vez que a procura deverá superar a oferta.

No extremo oposto, contam-se 115 municípios - de um total de 235 concelhos com, pelo menos, 10 terrenos no mercado -, onde os solos rústicos foram colocados à venda por preços inferiores a 10 euros/m2. Entre estes, há mesmo 15 concelhos onde o m2 vale menos de dois euros.

O que é bem visível é que os terrenos rústicos mais baratos do mercado localizam-se em municípios do interior do país, como é o caso de Almodôvar e Mértola (distrito de Beja), onde o m2 custa apenas 0,7 euros. É também exemplo o concelho de Nisa (Portalegre), com preço de 0,9 euros/m2 e Torre de Moncorvo (Bragança), onde o m2 custa apenas um euro.

Terrenos rústicos à venda: preços e oferta

Dados dos últimos três meses terminados em outubro de 2024

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Table with 4 columns and 235 rows. Currently displaying rows 1 to 20.
Distritos/ilhas	Municípios	Oferta	Preço (euros/m2)
Lisboa	Lisboa	14	1500 1500 1500
Porto	Porto	28	1224,9 1224,9 1224,9
Lisboa	Amadora	12	452,4 452,4 452,4
Setúbal	Almada	54	309,5 309,5 309,5
Aveiro	São João da Madeira	16	268,2 268,2 268,2
Porto	Matosinhos	40	241,7 241,7 241,7
Lisboa	Odivelas	12	238,1 238,1 238,1
Viseu	Lamego	32	203,5 203,5 203,5
Setúbal	Seixal	52	161,3 161,3 161,3
Lisboa	Cascais	55	155,8 155,8 155,8
Ilha da Madeira	Ponta do Sol	26	127,6 127,6 127,6
Ilha da Madeira	Calheta (Madeira)	46	123,7 123,7 123,7
Ilha da Madeira	Funchal	64	115,4 115,4 115,4
Ilha de São Miguel (Açores)	Vila Franca do Campo	10	111,3 111,3 111,3
Porto	Vila Nova de Gaia	257	105 105 105
ilha da Madeira	São Vicente	19	104,4 104,4 104,4
Porto	Maia	53	104 104 104
Aveiro	Murtosa	13	103,3 103,3 103,3
Ilha da Madeira	Câmara de Lobos	16	88,7 88,7 88,7
Aveiro	Espinho	36	84,5 84,5 84,5

Sem dados para Corvo, Barrancos, Manteigas e Mortágua
Considerados apenas os 235 concelhos com amostras representativas (excluídos 69 com menos de 10 anúncios)
Fonte: idealista/data Descarregar estes dados Incorporar Descarregar imagemCriado com Datawrapper

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