Preço das casas subiu onde a população mais cresceu na última década

Mais habitantes, casas mais caras. A demografia e o imobiliário andam de mãos dadas. A mobilização das famílias para as cidades, vilas ou aldeias de Portugal, implica a procura de uma casa nova para viver, gerando novas dinâmicas nos negócios imobiliários. E este movimento cria uma pressão adicional sobre o mercado residencial destes municípios que têm uma oferta estruturalmente escassa, levando a que haja uma subida dos preços das casas. É precisamente esta relação entre demografia e preço da habitação que é bem visível nos 20 municípios onde a população mais cresceu entre 2011 e 2021, mostram os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) analisados pelo idealista/news. Em resultado, as receitas com a venda de imóveis mais que duplicaram nestes municípios.

Portugal vive um sério problema demográfico, caracterizado por uma baixa natalidade. Mas a boa notícia é que a chegada de migrantes ao nosso país tem ajudado a equilibrar a balança. Os dados do INE revelam que a população residente em Portugal cresceu 0,26% face ao ano anterior, registando 10.421.117 habitantes em 2021. Este foi terceiro ano consecutivo que se observou um aumento populacional no nosso país.

Mas face a 2011, a realidade é outra: a população residente em Portugal recuou cerca de 2%, tendo perdido 219.112 habitantes em dez anos. E esta é uma realidade visível em quase todo o país. No Norte (-2,79%), Centro (-4,32%), Alentejo (-6,97%), nos Açores (-4,2%) e na Madeira (-6,36%) registou-se uma perda de população residente na última década. Olhando para os 308 municípios, salta à vista que a grande maioria têm, hoje, menos habitantes. Os casos mais preocupantes são o de Barrancos e de Nisa, no interior do Alentejo, onde a população encolheu mais de 20% em dez anos, tal como em Tabuaço e Torre de Moncorvo, no interior Norte.

Esta não é, contudo, uma tendência observada em todo o país. O crescimento da população nos últimos anos em Portugal tem sido desigual. E prova disso é o aumento de habitantes no Algarve (3,62%) e na Área Metropolitana de Lisboa (1,71%) em 2021 face a 2011. Também são estas regiões que têm maior proporção de estrangeiros residentes, segundo mostram os dados do Censos 2021:

• 14,53% dos 467.343 habitantes da região algarvia são de nacionalidade estrangeira (ou seja, 67.904 pessoas);
• 8,86% dos 2.870.208 residentes na Grande Lisboa são estrangeiros (254.300 pessoas).

Se olharmos para a realidade demográfica do país à lupa, salta à vista que a população só cresceu em 50 concelhos. E é precisamente nos distritos de Faro, Setúbal e Lisboa que se concentram os municípios que registaram maior aumento populacional entre 2011 e 2021, revelam ainda os dados do Censos. O maior aumento de todos foi mesmo registado em Odemira (13,3%), um concelho no litoral alentejano, onde agora vivem quase 30 mil pessoas. Logo a seguir está Mafra, registando um aumento populacional de 12,8% para mais de 86 mil habitantes.

Preços das casas sobem nos 20 municípios que deram o maior salto demográfico

Com o número de habitantes a crescer nestes municípios, resta saber qual é o efeito da pressão exercida sobre a procura de casas nos preços das habitações para comprar, num país onde a oferta de casas é escassa de lés a lés – uma realidade que o Mais Habitação se propõe agora a mudar. Foi isso mesmo que o idealista/news procurou saber cruzando os dados demográficos dos Censos 2021 com os preços das casas vendidas apurados pelo INE, que só tem dados disponíveis por município até 2019.

Os dados revelam que nos 20 municípios onde a população mais cresceu em Portugal na última década, os preços das casas também têm vindo a escalar, pelo menos, nos últimos três anos. Em Odemira, que registou o maior salto demográfico, os preços das casas subiram 30,7% entre 2019 e 2022, fixando-se em 1.477 euros/m2 em termos medianos, revelam os dados. Também em Mafra – o segundo município com maior crescimento populacional – viu as casas a ficarem 53% mais caras neste período.

Nestes 20 municípios, onde o número de habitantes mais cresceu em 10 anos, os preços das casas aumentaram, em termos medianos, entre 61% e 22% nos últimos três anos, tendo a subida máxima sido registada em Palmela (distrito de Setúbal) e a mínima no Sobral de Monte Agraço (Lisboa).

O que também salta à vista é que 15 dos 20 concelhos apresentam um preço das casas vendidas em 2022 superior à mediana nacional de 1.484 euros/m2 (+36% face a 2019). Abaixo deste valor, encontram-se os preços das casas (medianos) em Odemira, Arruda dos Vinhos, Braga, Sobral de Monte Agraço e no concelho da Madalena ( nos Açores).

Receita de IMT duplica nos municípios onde mais cresceu a população: porquê?

Os concelhos do litoral do país e com maior população são os que arrecadaram mais receitas com a venda de imóveis em 2021, nomeadamente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMT). “O volume de IMT arrecadado a nível nacional aumentou cerca de 38,0%”, sendo que “o montante total arrecado pelos 308 municípios foi de 1.344,9 milhões de euros”, lê-se no Anuário Financeiro dos Municípios.

E de realçar que é também nos 20 municípios onde a população mais cresceu na última década que se registou, pelo menos, o dobro da receita com a transação de imóveis. O caso de Alcochete é o mais gritante: aqui a receita de IMT aumentou 894% entre 2012 e 2021, sobretudo, pela venda de apartamentos e moradias a portugueses e estrangeiros, segundo contava o Expresso. Também o município de Vila do Bispo, no Algarve, encaixou mais 609% desta receita, mostram os dados. Aqui a subida da receita surge, sobretudo, pela venda de casas a estrangeiros, segundo disse a própria autarca Rute Silva, citada pelo mesmo meio.

Ainda assim, o contrário também se verifica. Muitos municípios que registaram perda de população na última década, viram as receitas de IMT subir entre estes dois momentos, indica ainda a publicação. Um dos casos mais notórios é o de Almeirim (Santarém): apesar de o número de habitantes ter contraído 5,84% entre 2011 e 2021, a autarquia viu as receitas a disparar 1969% entre 2012 e 2021. Segundo explicou o presidente do município, Pedro Miguel Ribeiro, este salto na receita de IMT surge dos negócios logísticos realizados na zona, bem como da subida dos preços das casas. Outros exemplos são o de Mourão (Évora), Alcácer do Sal ou Grândola (ambos no distrito de Setúbal).

A subida da receita de IMT a nível nacional – e na maioria dos municípios – pode ser explicada por diversos motivos, desde a subida dos preços das casas à maior compra de habitação, quer por portugueses, quer por estrangeiros na última década. A estes fatores somam-se ainda a venda de terrenos para construção e as transações no domínio do imobiliário comercial (para fins comerciais, logísticos ou até turismo). E sem esquecer também da compra de segundas habitações, do Alojamento Local e das transações realizadas com vista a obter vistos gold.