Mais-valias na venda de imóveis: tudo sobre o regime fiscal do reinvestimento na habitação

O que é o regime do reinvestimento e quais as suas vantagens ao nível fiscal?

No guia "Venda da casa e os impostos a pagar: tudo o que é preciso saber", detalhámos quais os impactos fiscais decorrentes da venda de um imóvel, nomeadamente qual a metodologia de cálculo para apurar a mais-valia obtida com a referida venda e quais as taxas de tributação aplicadas em caso de um resultado positivo.

Esta mais-valia, quando obtida por um residente fiscal em Portugal, é tributada em 50% do seu valor às taxas marginais de imposto, acrescidas da taxa adicional de solidariedade (quando aplicável).

Porém, a mais-valia obtida poderá ser parcial ou totalmente excluída de tributação, se cumpridas algumas condições.

Que condições são essas?

Em primeiro lugar, a legislação fiscal, prevê que apenas poderão ficar excluídos de tributação os ganhos obtidos com a venda de imóveis que estejam afetos à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar.

Neste sentido, para que seja possível ao contribuinte beneficiar desta vantagem fiscal, é imperativo que esteja em causa a venda da sua habitação principal, pelo que este regime não é aplicável aos ganhos obtidos com a venda de quaisquer outros imóveis detidos pelo sujeito passivo (por exemplo, habitações utilizadas para o exercício de uma atividade profissional ou segundas habitações utilizadas para outros fins).

Adicionalmente, para que seja aplicada esta exclusão de tributação devem estar igualmente cumpridas as seguintes condições:

• O valor de venda do imóvel, após ser deduzido de qualquer amortização de empréstimo anteriormente efetuado para a sua compra, seja reinvestido:

1. na aquisição de outro imóvel;
2. na aquisição de terreno para construção de imóvel ou respetiva construção;
3. na ampliação ou melhoramento de outro imóvel, em qualquer um dos casos, destinado à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar. Este novo imóvel poderá ser localizado em território português ou no território de outro Estado-Membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu.

• O reinvestimento seja efetuado nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda do imóvel; e
• O contribuinte declare a intenção de proceder ao reinvestimento, total ou parcial, na sua declaração Modelo 3 de IRS referente ao ano da venda do imóvel.

O contribuinte que pretenda beneficiar deste regime fiscal, deve ainda garantir que:

• Afeta o novo imóvel à sua habitação própria e permanente, em caso de aquisição do mesmo, através da atualização da sua morada fiscal, no prazo de 12 meses após o reinvestimento;
• Nos restantes casos (e.g., construção ou ampliação), requer a inscrição do imóvel ou das alterações efetuadas na matriz predial, no prazo de 48 meses desde a data da venda e a afetação do imóvel à sua habitação própria e permanente (através da atualização da sua morada fiscal), até ao fim do 5.º ano seguinte à venda.

Exemplo

Imaginemos o cenário em que um contribuinte:

• Adquiriu um imóvel para sua habitação própria e permanente em 2010, pelo valor de 250.000 euros;
• Vendeu o referido imóvel em 2020, pelo valor de 400.000 euros;
• Amortizou o valor remanescente do empréstimo contraído em 2010, para a aquisição do imóvel, no montante de 100.000 euros; e
• Irá adquirir em janeiro de 2021 um novo imóvel para sua habitação própria e permanente, no valor de 300.000 euros.

Ora, neste cenário, o contribuinte teria um valor disponível para efeitos de reinvestimento de 300.000 euros, correspondente à diferença entre o valor de venda (400.000 euros) e o valor da amortização do empréstimo bancário (100.000 euros).

Assim, uma vez que o contribuinte irá adquirir um novo imóvel para sua habitação, no valor de 300.000 euros, a mais-valia decorrente da venda do anterior imóvel estará totalmente excluída de tributação (100% do valor disponível foi reinvestido).

Se, por outro lado, o contribuinte adquirisse um novo imóvel, no valor de 200.000 euros, apenas 2/3 da mais-valia estariam excluídos de tributação (2/3 do valor disponível teria sido reinvestido), sendo o restante 1/3 da mais-valia tributado nos termos gerais (em 50% do seu valor às taxas marginais de imposto acrescidas da taxa adicional de solidariedade, se aplicável).

Reporte na declaração Modelo 3 de IRS

É, igualmente, importante referir que, conforme mencionado acima, esta exclusão de tributação está dependente do reporte da intenção de reinvestimento na declaração Modelo 3 de IRS do ano da venda e do reporte da sua concretização no ano correspondente ao reinvestimento.

No nosso exemplo acima, na declaração Modelo 3 de IRS de 2020, o contribuinte, para além do reporte dos valores de aquisição e realização, deverá indicar o valor da amortização do empréstimo bancário e a intenção de reinvestir o restante valor disponível:

Posteriormente, na declaração Modelo 3 de IRS de 2021 (ano em que irá efetivar o reinvestimento), o contribuinte deverá indicar o valor de realização que foi reinvestido no ano seguinte à data da alienação:

Adicionalmente, o contribuinte deverá igualmente reportar a identificação matricial do novo imóvel (caso o mesmo esteja localizado em Portugal) ou o país da União Europeia onde o imóvel esteja localizado.

Regime do reinvestimento para contribuintes reformados ou com idade igual ou superior a 65 anos

Através da Lei do OE para 2019, com ligeiras adaptações introduzidas pela Lei do OE para 2021, foi criada a possibilidade de os contribuintes em situação de reforma ou com idade igual ou superior a 65 anos beneficiarem da exclusão total ou parcial de tributação dos ganhos obtidos com a venda da sua habitação própria e permanente, ainda que não reinvistam o valor de venda na aquisição, construção ou ampliação de uma nova habitação própria e permanente.

Nestes casos, para que a referida exclusão de tributação seja aplicável, os contribuintes devem:

• No prazo de 6 meses após a venda do imóvel, reinvestir o respetivo valor de venda, i) na aquisição de um contrato de seguro financeiro do ramo vida, ii) na adesão individual a um fundo de pensões aberto, ou iii) na contribuição para o regime público de capitalização.
• Nos casos i) e ii), garantir que o contrato / fundo visa, exclusivamente uma prestação regular periódica, durante um período igual ou superior a 10 anos, de montante máximo anual igual a 7,5% do valor investido.

Caso não seja cumprido o pagamento regular das prestações ou o seu valor ultrapasse o montante acima, a exclusão de tributação deixará de ser aplicável e o apuramento do imposto será efetuado por referência ao ano em que se conclua o prazo para reinvestimento.

À semelhança do regime em vigor para reinvestimento em nova habitação própria e permanente, estes contribuintes devem igualmente reportar nas respetivas declarações Modelo 3 de IRS, a intenção e posterior concretização do reinvestimento.

Fonte: Idealista