A importância da isenção de impostos no setor imobiliário
No contexto português, a isenção de impostos visa reduzir o impacto fiscal de determinadas transações, incentivando a dinamização do mercado. No caso específico do IMT, a isenção é concedida a empresas que adquirem imóveis com a intenção de os revender no prazo de três anos, desde que declarem esse objetivo no momento da escritura.

Esta medida tem como principal objetivo aliviar a carga fiscal inicial associada à aquisição de imóveis por empresas que os colocam de novo no mercado, permitindo maior fluidez nas operações e maior rotatividade do parque habitacional. Para usufruir deste regime, é fundamental cumprir os requisitos legais com rigor, tanto a nível documental como de prazos.

Contratos mistos e o fim da isenção
Apesar da intenção do legislador em apoiar a atividade das empresas de compra e venda de imóveis, a isenção de impostos tem limites claros. Um dos principais entraves surge quando a operação envolve, além da compra e venda, uma permuta. Neste tipo de contrato misto, a AT entende que a existência da permuta altera a natureza jurídica da transação, eliminando o direito à isenção de IMT, mesmo que a componente de permuta seja minoritária em valor.

Este entendimento tem vindo a ser reforçado por decisões recentes, como a de um processo analisado pelo Centro de Arbitragem Administrativa (CAAD), onde foi recusada a isenção a uma empresa que celebrou um contrato que incluía permuta de imóveis futuros. Esta decisão resultou na cobrança de IMT acrescido de juros, totalizando um valor significativo para a empresa.

Impacto da interpretação da AT nas empresas
A posição da Autoridade Tributária representa um desafio concreto para as empresas do setor imobiliário. A isenção de impostos, que poderia ser uma alavanca para a rentabilidade dos projetos, acaba por ser anulada em contextos complexos e comuns no mercado, como as permutas.

Esta realidade aumenta os custos fiscais de forma inesperada, afetando a margem de lucro e a viabilidade financeira de muitas operações. Além disso, a insegurança jurídica gerada por esta abordagem dificulta o planeamento de projetos imobiliários e obriga as empresas a repensar a estrutura jurídica dos seus negócios.

A forma versus a substância económica
A decisão de recusar a isenção de impostos com base na existência de uma permuta privilegia a forma jurídica da transação sobre a substância económica. Isto significa que, mesmo que a componente de compra e venda represente a parte essencial do negócio, a simples inclusão de uma permuta pode desqualificar toda a operação do benefício fiscal.

Alguns especialistas defendem que deveria ser analisado o peso relativo de cada componente, permitindo a manutenção da isenção quando a permuta é claramente secundária. Contudo, a jurisprudência tem sido consistente no apoio à visão da AT, tornando este entendimento dominante na prática.

Estratégias para salvaguardar a isenção
Para evitar a perda da isenção de impostos, as empresas devem adotar estratégias preventivas. Uma delas passa pela separação formal das operações, celebrando escrituras distintas para as componentes de compra e venda e para as permutas. Embora esta abordagem implique maior complexidade na gestão documental, pode ajudar a garantir o acesso à isenção.

É igualmente fundamental contar com assessoria jurídica e fiscal especializada, capaz de interpretar corretamente o enquadramento legal e de antecipar riscos. A estruturação cuidadosa dos negócios, o cumprimento escrupuloso dos requisitos formais e a monitorização da evolução da jurisprudência são ferramentas essenciais para minimizar a exposição a contingências fiscais.

O futuro da isenção de impostos em Portugal
A isenção de impostos continuará a ser um tema central no setor imobiliário, especialmente num contexto em que o Estado procura equilibrar a arrecadação fiscal com o estímulo à atividade económica. O debate entre a forma e a substância nas transações imobiliárias poderá ganhar maior relevância nos próximos anos, levando eventualmente a ajustes na legislação ou na interpretação fiscal dominante.

Para já, as empresas devem atuar com prudência, preparar bem cada transação e assegurar que cada detalhe contratual é compatível com o regime de isenção. Esta postura preventiva permitirá reduzir litígios com a Administração Tributária e evitar custos inesperados.

A isenção de impostos é uma ferramenta poderosa para apoiar a atividade das empresas no mercado imobiliário português, mas a sua aplicação está sujeita a regras apertadas. Em contratos que combinam compra e venda com permuta, a Autoridade Tributária tem vindo a recusar sistematicamente este benefício, com base numa leitura formalista dos contratos.

Perante este cenário, torna-se essencial que as empresas adotem boas práticas contratuais, recorram a aconselhamento especializado e estejam atentas às decisões judiciais que moldam o entendimento fiscal. A gestão prudente dos aspetos legais e fiscais pode ser determinante para garantir que os benefícios previstos na lei sejam efetivamente concretizados.

Fonte: https://casa.sapo.pt/noticias/isencao-de-impostos-em-contratos-imobiliarios/?id=33574