L´interesse degli stranieri nel settore immobiliare in Portogallo ha portato a forti aumenti dei prezzi. La banca centrale vede i segni ancora "limitati" di sopravvalutazione, ma attenti ai rischi di una possibile correzione.
Il rapido aumento dei prezzi delle case inizia a mettere a rischio la stabilità finanziaria. L'avvertimento è stato lasciato ieri dal Banco de Portugal, preoccupato per un aumento di oltre il 30% dei prezzi a partire dalla metà del 2013. L'entrata in vigore di investitori stranieri è una delle ragioni principali del boom immobiliare, spiega.
La banca centrale ha dichiarato ieri nel rapporto sulla stabilità finanziaria che "le indicazioni di una sopravvalutazione dei prezzi nel mercato immobiliare in termini aggregati" sono ancora "molto limitate". Ma osserva che "la durata e il tasso di crescita dei prezzi in questo mercato possono comportare rischi per la stabilità finanziaria, qualora tali dinamiche persistessero".
Solo sei mesi fa, la banca guidata da Carlos Costa ha affermato che i prezzi erano "vicini ai livelli giustificati dai fondamentali economici". Ora fa notare che dal secondo trimestre del 2013 gli aumenti sono stati del 32% e del 27% in termini nominali e reali, rispettivamente, causando i prezzi per mostrare segni di andare oltre i fondamentali dell'economia. L'aumento è superiore a paesi come Germania, Belgio, Spagna, Francia e Paesi Bassi.
L'interesse degli investitori stranieri è uno dei grandi motivi indicati dalla Banca del Portogallo per il peggioramento dei prezzi degli immobili. "Le dinamiche sono state molto guidate dal turismo e dalla performance degli investitori non residenti", afferma.
L'aumento dei prezzi delle abitazioni ha avuto un impatto positivo sul sistema bancario portoghese. "Facilita la vendita di immobili detenuti da istituti di credito e contribuisce alla diminuzione degli NPL associati ai prestiti garantiti da immobili", sostiene. Lo scorso anno le banche hanno ridotto le sofferenze del 20%, pari a 9,3 miliardi di euro.
I buoni venti dell'economia globale, allo stesso tempo con tassi di interesse storicamente bassi, hanno spinto i prezzi delle case. Ma la banca centrale teme che eventuali bruschi cali dei prezzi potrebbero compromettere la stabilità finanziaria. Ciò dovrebbe includere "eventi di natura geopolitica ed economica, nonché l'eventuale imposizione di misure protezionistiche" che portino a un rallentamento economico e una maggiore cautela per gli investitori.
Il supervisore sottolinea che "la rilevanza dei non residenti in questo mercato aumenta la vulnerabilità a improvvisi e significativi aumenti dei premi di rischio internazionali, dato il più rapido aggiustamento che tende a caratterizzare questi investitori". Problemi nell'economia all'estero interesserebbero anche il Portogallo, con una "rottura delle entrate associate al turismo e alle dinamiche degli alloggi locali".
Ciò rischia che coloro che hanno contratto il credito possano iniziare a incontrare maggiori difficoltà a pagare le rate del prestito e le vendite forzate di case, il che porterebbe a una "correzione al ribasso dei prezzi".
Frenare a credito
La Banca del Portogallo ritiene che la concessione di crediti non sia la causa principale dell'aumento dei prezzi delle abitazioni. Sebbene l'aumento dei nuovi prestiti concessi sia accentuato, l'autorità di vigilanza osserva che il ritmo del deprezzamento è ancora superiore a quello dei nuovi prestiti. E la maggior parte degli immobili sono acquistati senza ricorso, dice.
Negli ultimi mesi del 2017, solo il 41% del valore delle transazioni è stato effettuato con il credito; prima della crisi finanziaria tale percentuale era del 65%. Eppure, nel 2013, solo il 20% degli acquisti era garantito da un credito bancario.
Nonostante l'allentamento delle politiche di erogazione del credito da parte delle banche sull'aumento dei prezzi delle abitazioni, il supervisore desidera ancora che le banche inizino a prendere in prestito i freni.
Tra le misure, annunciate a febbraio e che entreranno in vigore a partire dal prossimo mese, vi è la raccomandazione che i prestiti bancari non possano superare il 90% del valore dell'immobile promesso come garanzia.
La Banca del Portogallo osserva che, dato l'aumento dei prezzi, i nuovi mutuatari chiedono prestiti più elevati rispetto al valore della proprietà. Ciò aumenta i rischi per le banche e i mutuatari e tende ad essere associato a tassi di insolvenza più elevati. Ancor di più quando i prezzi delle case possono essere superiori al loro valore equo.
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