L´intérêt des étrangers pour l´immobilier au Portugal a entraîné une forte hausse des prix. La banque centrale voit les signes encore "limités" de surévaluation, mais alerte sur les risques de correction éventuelle.
L'augmentation fulgurante des prix de l'immobilier commence à mettre en péril la stabilité financière. L'avis a été laissé hier par la Banque du Portugal, préoccupé par une augmentation de plus de 30% des prix depuis la mi 2013. L'entrée en vigueur des investisseurs étrangers est l'une des principales raisons du boom immobilier, explique.
La banque centrale a déclaré dans le rapport sur la stabilité financière publié hier que "les indications de surévaluation des prix du marché immobilier en termes globaux" sont toujours "très limitées". Mais il note que "la durée et le taux de croissance des prix sur ce marché peuvent comporter des risques pour la stabilité financière si ces dynamiques persistent".
Il y a six mois à peine, la banque dirigée par Carlos Costa affirmait que les prix étaient "proches des niveaux justifiés par les fondamentaux économiques". Il indique maintenant que, depuis le deuxième trimestre de 2013, les augmentations ont été respectivement de 32% et 27% en termes nominaux et réels, ce qui a entraîné des signes de dépassement des fondamentaux de l’économie. La hausse est plus forte que dans des pays tels que l'Allemagne, la Belgique, l'Espagne, la France et les Pays-Bas.
L'intérêt des investisseurs étrangers est l'une des grandes raisons évoquées par la Banque du Portugal pour la détérioration des prix de l'immobilier. "La dynamique a été très motivée par le tourisme et la performance des investisseurs non-résidents", dit-il.
La hausse des prix des logements a eu un impact positif sur le système bancaire portugais. "Il facilite la vente de propriétés détenues par les établissements de crédit et contribue à la diminution des prêts non productifs associés aux prêts garantis par des biens immobiliers", soutient-il. L'année dernière, les banques ont réduit les prêts irrécouvrables de 20%, soit 9,3 milliards d'euros.
Les bons vents de l'économie mondiale en même temps que les taux d'intérêt historiquement bas ont entraîné la hausse des prix des logements. Mais la banque centrale craint que de fortes baisses de prix ne compromettent la stabilité financière. Cela devrait inclure "des événements de nature géopolitique et économique, ainsi que l'imposition éventuelle de mesures protectionnistes" conduisant à un ralentissement économique et à une plus grande prudence pour les investisseurs.
Le superviseur souligne que "la pertinence des non-résidents sur ce marché augmente la vulnérabilité aux hausses brusques et significatives des primes de risque internationales, compte tenu de l'ajustement plus rapide qui tend à caractériser ces investisseurs". Les problèmes de l’économie à l’étranger toucheraient également le Portugal, avec une «rupture des recettes associée au tourisme et à la dynamique de l’hébergement local».
Cela risque de créer de plus grandes difficultés pour ceux qui ont contracté des crédits pour payer les versements du prêt et les ventes forcées de logements, ce qui entraînerait une «correction à la baisse des prix».
Freinage au crédit
La Banque du Portugal considère que l'octroi de crédit n'est pas la principale cause de la hausse des prix de l'immobilier. Bien que l’accroissement des nouveaux prêts accordés soit accentué, le contrôleur note que le rythme de dépréciation est toujours supérieur à celui des nouveaux prêts. Et la plupart des biens immobiliers sont achetés sans recours, dit-il.
Au cours des derniers mois de 2017, seulement 41% de la valeur des transactions ont été effectuées à crédit; avant la crise financière, cette proportion était de 65%. Cependant, en 2013, seuls 20% des achats étaient garantis par un crédit bancaire.
Malgré l'assouplissement des politiques de crédit des banques sur la hausse des prix des logements, le superviseur souhaite toujours que les banques commencent à emprunter des freins.
Parmi les mesures annoncées en février et entrant en vigueur le mois prochain, figure la recommandation selon laquelle les prêts bancaires ne peuvent dépasser 90% de la valeur des biens donnés en garantie.
La Banque du Portugal note que, compte tenu de la hausse des prix, les nouveaux emprunteurs demandent des prêts plus élevés par rapport à la valeur de l’immeuble. Cela augmente les risques pour les banques et les emprunteurs et tend à être associé à des taux de défaillance plus élevés. D'autant plus que les prix de l'immobilier peuvent être supérieurs à leur juste valeur.
Nouvelles: Diário de Notícias