Das Interesse von Ausländern an Immobilien in Portugal hat zu starken Preissteigerungen geführt. Die Zentralbank sieht Anzeichen für eine "Überbewertung", die auf eine mögliche Korrektur hinweist.
Der kometenhafte Anstieg der Immobilienpreise birgt ein Risiko für die Finanzstabilität. Die Warnung wurde gestern von der Banco de Portugal abgegeben, die sich seit Mitte 2013 über einen Anstieg der Preise um mehr als 30% Sorgen machte, denn das Inkrafttreten ausländischer Investoren ist einer der Hauptgründe für den Immobilienboom.
Die Zentralbank sagte gestern in dem Finanzstabilitätsbericht, dass die "Anzeichen einer Preisüberbewertung auf dem Immobilienmarkt insgesamt" immer noch "sehr begrenzt" seien. Er stellt jedoch fest, dass "die Dauer und die Wachstumsrate der Preise in diesem Markt Risiken für die Finanzstabilität mit sich bringen können, falls diese Dynamik anhalten sollte".
Noch vor einem halben Jahr argumentierte die von Carlos Costa geführte Bank, dass die Preise "nahe am Niveau lagen, das durch die wirtschaftlichen Fundamentaldaten gerechtfertigt war". Sie weist nun darauf hin, dass die Steigerungen seit dem zweiten Quartal 2013 nominal und real um 32% bzw. 27% gestiegen sind, was dazu geführt hat, dass die Preise über die Fundamentaldaten der Wirtschaft hinausgehen. Der Anstieg ist höher als in Ländern wie Deutschland, Belgien, Spanien, Frankreich und den Niederlanden.
Das Interesse ausländischer Investoren ist einer der wichtigsten Gründe, die von der Bank von Portugal für die Verschlechterung der Immobilienpreise angeführt wurden. "Die Dynamik wurde stark vom Tourismus und der Leistung von ausländischen Investoren bestimmt", sagt er.
Der Anstieg der Immobilienpreise hat sich positiv auf das portugiesische Bankensystem ausgewirkt. "Es erleichtert den Verkauf von Immobilien, die von Kreditinstituten gehalten werden, und trägt zum Rückgang von notleidenden Krediten bei immobilienbesicherten Krediten bei", argumentiert er. Im vergangenen Jahr reduzierten die Banken die notleidenden Kredite um 20%, was 9,3 Milliarden Euro entspricht.
Der gute Wind der Weltwirtschaft bei gleichzeitig historisch niedrigen Zinsen trieb die Immobilienpreise in die Höhe. Die Notenbank befürchtet jedoch, dass mögliche starke Preisrückgänge die Finanzstabilität gefährden könnten. Dazu sollten "geopolitische und wirtschaftliche Ereignisse sowie die Einführung protektionistischer Maßnahmen" gehören, die zu einer wirtschaftlichen Verlangsamung und einer größeren Vorsicht für die Anleger führen.
Die Aufsichtsinstanz betont, dass "die Relevanz von Gebietsfremden auf diesem Markt die Anfälligkeit gegenüber abrupten und signifikanten Erhöhungen der internationalen Risikoprämien erhöht, da die Anleger diese Anpassung schneller vornehmen können." Probleme in der Wirtschaft im Ausland würden sich auch auf Portugal auswirken, mit "Einnahmeeinbußen im Zusammenhang mit dem Tourismus und der Dynamik lokaler Unterkünfte".
Dies birgt das Risiko, dass diejenigen, die Kredite in Anspruch genommen haben, größere Schwierigkeiten haben, die Raten des Darlehens und Zwangsverkäufe von Häusern zu zahlen, was zu einer "Preiskorrektur nach unten" führen würde.
Kredit bremsen
Nach Ansicht der Bank von Portugal ist die Kreditgewährung nicht der Hauptgrund für den Anstieg der Immobilienpreise. Obwohl die Zunahme der gewährten neuen Kredite akzentuiert wird, stellt die Aufsicht fest, dass die Abschreibungsrate immer noch höher ist als die neuer Kredite. Und die meisten Immobilien werden ohne Rückgriff gekauft, sagt er.
In den letzten Monaten des Jahres 2017 wurden nur 41% des Wertes der Transaktionen mit Krediten gemacht; vor der Finanzkrise lag dieser Anteil bei 65%. Dennoch wurden 2013 nur 20% der Käufe durch Bankkredite gesichert.
Trotz der Lockerung der Kreditvergabepolitik der Banken auf steigende Hauspreise, will der Vorgesetzte immer noch, dass die Banken beginnen, sich die Bremsen zu leihen.
Zu den Maßnahmen, die im Februar angekündigt wurden und ab nächstem Monat in Kraft treten werden, gehört die Empfehlung, dass Bankkredite 90% des Werts der als Sicherheit verpfändeten Immobilie nicht überschreiten dürfen.
Die Bank von Portugal stellt fest, dass neue Kreditnehmer angesichts des Preisanstiegs höhere Kredite gegen den Wert der Immobilie verlangen. Dies erhöht das Risiko für Banken und Kreditnehmer und ist tendenziell mit höheren Ausfallraten verbunden. Mehr noch, wenn die Immobilienpreise über ihrem fairen Wert liegen.
Nachrichten: Diário de Notícias